房子好不好咋判定?买房跟着评价标准走

2019-06-11 16:12   作者:河南省中原成品房研究中心      点击数:1911

      想买到自己心目中的品质好房,是听从置业顾问的建议,还是依据自我、朋友过往的买房经历来推断?抑或看开发商的旧有产品?现实告诉我们,当下期房预售现状下,采用这些方法买房总屡屡让我们大跌眼镜……但现在不同了,6月1日,我省成品住宅居住品质评价标准——《河南省成品住宅评价标准》正式实施。有了它,只需看看开发商的成品主宅依据该标准获得是什么等级的品质认定,你对要买房的居住品质什么样心里就有了底。

      当然,你也可以根据该标准评价指标体系“功能空间、材料部品、人体工程、室内环境、成品效果、提高和创新”的6类指标默默地为开发商的成品主宅打打分,买Or不买,你就会有个清晰的判断。


一、有了评价标准,就要让你买的房子“物有所值”


      一套房子动辄一、二百万,但我们以往购房却完全靠运气,对于新建主宅,大多数情况下,由于无法在购房阶段看到房子的实际状况,买房就像是赌博,买得好,后期交房后居住舒适,房子的资产价值体现充分,房子作为你的资产不断增值;但买不好,结果就惨了……



       不过,有了《河南省成品住宅评价标准》(以下简称《评价标准》),从此,成品住宅居住品质咋认定有了标准。


1. 评价遵循成品住宅一体化设计基本原则


      成品住宅是按照一体化设计实施,完成套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、门窗、厨房和卫生间等基本设施配备,已具备使用功能的新建住宅。


      成品住宅的核心为一体化设计,一体化设计是指建筑设计与内装设计同时设计、统一出图,建筑和内装专业协调结构、给排水、暖通、燃气、电气、智能化等各个专业,细化建筑物的使用功能,完成从建筑整体到建筑局部(室内)的设计。



      要求开发企业开发产品遵循一体化设计原则,这在源头上就避免了传统“毛坯+家装”或“毛坯+开发商统一装修”的精装房“传统建筑设计+二次装修设计”建筑设计和装修设计相分离“两层皮”的弊端。

 

      成品住宅在建筑设计阶段就要充分考虑到居住者的使用需求,建筑与内装要同时设计。


      这样才能很好地避免以上问题,而这些问题在以往往往等入住了才能发现。




      但是不是凡是成品交付的房子就能很好地避免上述问题?这些图片中的问题为河南省中原成品房研究中心在对郑州市成品住宅项目进行走访调研时所得,发现这些产品普遍存在点位、户型、收纳、厨房动线、灯光、功能、卫生间功能交叉等设计缺陷问题。


      究其原因,虽然这些产品将来是成品交付,交房时即可拎包入住,但实际上不少的开发企业设计思想和体系并未成熟,并未将“以人为本”的“一体化设计”思想渗透进产品中。


2.评价为全过程控制概念,从住宅产品设计阶段就开始啦


      成品住宅是一个完整的产品,是全过程控制的概念。在以往,我们买房时看到的是样板间,即使不合理,我们也无法对其更改,但现在,成品住宅评价标准以样板房为评价对象,评价在设计阶段就可做到介入。

     《评价标准》本质上是对居住品质的认定,整个评价体系由“功能空间、材料部品、人体工程、室内环境、成品效果、提高和创新”6类指标构成。


      据此,对居住空间的功能性、经济性、适用性、环境性、质量性、先进性等居住品质状况进行1星、2星、3星三个标准分级认定(分别对应舒适住宅、品质住宅、高品质住宅)。


      整个评价分为设计评价和综合评价,设计评价在设计阶段即可介入,综合评价在竣工验收完成后进行。在设计阶段介入,品质认定的过程,可使开发企业在成品住宅建设过程中发现自身产品不足并进行改善升级。对购房者来说,则意味着获得居住品质等级认定的成品住宅品质有了保障。


二、6类指标 为成品住宅居住品质打打分




      对你要买房子未来居住品质的认定,《评价标准》依据由6类指标(每类指标包括基本项和评分项)构成的评价体系,由专家采用独立分析、打分、加权平均的方法,对照样板房,为其居住品质进行评价。


      对普通购房者来说,对开发商的成品住宅居住品质做到心中有杆秤,未必要每类指标都面面俱到了解到,但熟知标准每类指标的评价原则,有助于我们对开发商产品的居住品质有个清晰判断。有些开发商推出的样板房为实际交付标准,我们甚至完全可依据《评价标准》对开发商的产品条条对照,评价一番呢。



举例如下:


1. 功能空间




图1:得1分,得分依据:设置有独立餐厅。

图2:得0.2分,得分依据:设置就餐空间,但就餐空间与厨房、过道交叉重叠,合理性差,舒适度较低。



图1:得0.6分,得分依据:户型方正,动静分区,套内动线合理、顺畅,但动线较为单一,户型为大开间,从主卧到厨房、起居厅的动线较长,并不快捷。


图2:得1分,得分依据:厨房紧接套内前厅、餐厅,餐厅紧接家政阳台,家政动线不与起居动线、访客动线交叉;中间设回游动线,使得竖状布置通过主卧向起居厅开门形成网状结构。


2.部品材料





图1:得1.5分,得分依据:阳台设置有洗衣、收纳功能,并预留插座;墙面材料易清洁、防水、耐腐蚀,地面材料易清洁、防水、防滑、耐磨。


图2:得0.5分,得分依据:墙面材料易清洁、防水、耐腐蚀,地面材料易清洁、防水、防滑、耐磨;但无附属设施,无预留插座。


3.人体工程

图1


图2


图1 为某宝销量很好的空调挡板,反映出诸多房子在设计阶段并未综合考虑空调和床的位置。空调送风口不应对着人,就寝的合理区域应位于图2的灰色部位。


图5



图3、图4的插座位置较低,在使用过程中极其不方便;图5的插座设计从人的需求角度出发,满足不同人群的多样化需求。


总结:


有了《评价标准》,虽然依然是房屋预售,但只需对照标准,看看开发商的样板间居住品质认定等级是多少,得了几颗星,各项指标得分多少,你就可以在买房之路上少入坑,对所买房屋将来交付后的居住品质状况有个判断。如果你能够进一步对《评价标准》做到谙熟于心,开发商的样板间居住品质是否及格,只大略看下样板间,说不定你一眼就洞穿了一切。




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