陈劲松:房地产,怎么讲自己的故事

2018-06-04 15:46   作者:河南省中原成品房研究中心   来源:陈劲松   点击数:1446

一、 三十年,叙事的“范式转换”


当中国目前的主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展”之间的矛盾时,供给侧结构性改革就必然成为主要的改革方向;在“房子是为了住的不是为了炒的”的基本定位下,“多渠道供给,多主体保障,让全体人民住有所居”就是未来的基本制度。

如果说“三十年为一世而道更”,前三十年是增量,是空间、是商品、是形式,是“见器失道”;那么接下来更多的是存量,是内容、是使用、是生活本身,是“明道优器”。

这同时是我们行业叙事的“范式转换”。行业在前三十年的思维模式下的叙事,基本是“房子是为了炒的”范式和逻辑。“语言是思维的故乡”,我们思考问题受到“概念”、“词汇”的限制。老腔调已经不能填新词,旧瓶也装不下新酒了。


比如,大家都知道深圳的“城中村”至少解决了三分之一人口的居住问题,这是事实。但如果国家出台“租赁法规”规定没有商品房产权,出租就不合法,那三分之一的人生活在非法房屋里,岂不是滑天下之大稽?那么“多渠道”供给不就是一句“空话”?


提出叙事问题,并不只是要澄清不同的故事讲述方式存在社会与文化差异:比如西方经济学各路专家学者总在预测中国房地产崩盘,已持续十多年之久,且从未停歇,源自西方经济学的“概念”、“数据”和“逻辑”,为什么中国城市化还依然如火如荼?再比如,中国每上新的大型基建:机场、高铁等,总在一片质疑声中开工,在开业使用时就“供不应求”了?


我们提出叙事的“范式转换”,就是要申明重视我们存在的叙事特征的基本立场:我们是什么以及我们想要成为什么,这取决于我们所能讲述的关于我们自己的故事!


二、范式:从“价格”到“价值”


揭示复杂的市场,我们不只要应用技术和数据,更应该触及社会和人的研究,将前三十年“增量”中的“见器失道”回归。


如果说“市场”中的“市”代表着物质的交换概念,代表着“交易”,那么“场”则是人与人的联接状态;如果说“价值”中的“价”是市场达成的交易“价格”本身,那么“值”则是各类人心中对各类交易的主观判断的汇集,在房地产中则指向房子使用人愿意支付的使用代价——即“租”。


这是前三十年,中国房地产主流尚未完整认识的领域。比如,在中国城市中,大概有50%左右的房子并不是商品房,是禁止在“市场流通”的,在市场中与完全的“产权房”价格不可相提并论。但,对房子的使用者而言,对租赁而言,“价值”的评估就会完全不同。


当放宽我们的视界进入到“价值”范围,我们才会理解什么才是“房子是为了住的”,才能真正扫清“挖掘存量价值”的各类政策和法则的不合理障碍,也才能真正发挥城市的发展潜力。


三、范式:价格问题从边际定价到收益还原


为什么“房价”备受诟病?因为中国房地产上半场房价的逻辑是:

增发货币  →  供需加杠杆  →  增量边际价格  =  全部商品房

价格  →  推升全部供需加杠杆  →  推升增量边际价格


我们可以称之为“边际定价,杠杆共振”的价格形成机制。这也是“房子是为了炒的”价格市场机制。这个机制下,怎么调控价格?不改变金融和持有税,只把板子打在增量供应商屁股上,怎么能解决问题?


回到“房子是为了住的”的定价,即用未来房子的租金折现实现价值回归才是正道,具体大道理在此不赘述。


目前的问题是商品房的出租收益率过低,机构出租运营的税收过高,非商品住宅转向出租的各种制度障碍过大,金融支持远不到位,各类型房屋空置基无成本,老百姓怎么能真正相信这个故事?


房价,在过去三十年,就是一个“多重博弈”的循环,而每次宏观调控的后果,都是房价失控式上涨。所谓“长效机制”,如果不在打破房价的形成机制上下功夫,而是简单地进行“去杠杆、加杠杆”的循环,对房子的出租拿出真正鼓励的政策性支持,就不会结束“博弈心态”。


四、哪里“不平衡,不充分”?


判断“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”是非常值得关注,也是行业的主要发展方向,房地产行业主要还是要研究中国城市化下半场的“人口流动”和“消费升级”。


必须承认以下事实和共识:

1、中国城市化还没有完成;

2、人口流动和产业聚集还在进行;

3、城市公共服务和基础设施并未完善;

4、住的消费升级和家庭人口结构正在变化中;

5、大多数城市的住房价格尚在合理范围内;

6、租金水平会真实反映住的需求;

7、主要二线城市,人口在迅速流入;

8、各城市存在一、二手房价格扭曲,住宅与其他类型物业结构不平衡;

9、各城市各类型房屋空置问题是存在的,也就是说供给和需求也存在结构不平衡;

10、城市群中城际之间不平衡也是存在的。


既然存在这些问题,就要实事求是地去解决。这些矛盾的根源,比如说主要二线城市的扩容问题,这是中心城市在中国城市化中的重要使命,加大土地供应的市场信号已经非常明显了。哪里不平衡、不充分?市场能不能告诉我们这些信号?市场信号在什么情况下是虚假的?在什么情况下是真实的?


如果在“不限购、不限贷、高杠杆、低费率(交易)”下,购房热度是“虚假”的话;在今天的“各种限制”条件下,如果房价不可信,那么供需之间的不平衡一定是可信的。


五、资产和消费再认识


二十多年来,各种对中国城市化和房地产的质疑声充斥着各个媒体和论坛,崩盘之预测不绝于耳,房地产行业的人真的都是“吓大”毕业的。


大概的论点有三:

1、中国城市化超前建设,没有市场的支撑,投资不可持续;

2、地方债务过大,城市扩容不可持续;

3、房地产市场过热,会发生系统性风险。


我们还是要认真地、实事求是地来分析这些观点,近十年与现实结果的对比:这些预测不是说一点谱都不靠,比如局部地区出现了问题(内蒙古鄂尔多斯),但从全局来看,过去二十多年并没出现,而是城市扩容跟不上市场的脚步!


有人会说,过去没有出现的问题,不意味着将来不会出现,而且咬定马上会崩盘,就在今年!对此,对赌输赢会陷入低效的口水仗,还是要从资产的观点来看问题。


城市扩容投资,从广义来看,是投在中国未来的“城市化资产上”,所谓资产,就是未来可以产生“广义收入”的财产,比如高铁、城轨、道路和公共配套设施,这不是投资在消费上的。


它是通过城市居民同样投资自己未来的资产住宅来实现收入平衡的,注意这也是资产而非消费。这些住房资产也将会在未来产生“广义收入”——即居住的综合利益。只要是这两个投资性资产,通过市场形成闭环,这就是中国独特的城市化道路。


这条道路是否已走到尽头?当然不是!否则就不存在“不平衡不充分”了。问题是中国太大,各城市情况不同,未必能全做到两个资产的投资完全对应。


其实最大的风险,恰恰在于土地的供给侧和政策,不顾市场信号,人为地打破这个闭环,造成的局面当然就是使得市场强力扭曲,在部分城市严重供不应求的同时,地方债也没了着落。


降杠杆,控价格也是非常必要的。否则两头过热,投资会“共振”,会产生无效益的“资产”。但当我们都采取了全球和历史上最严厉的“房控”措施之后,还用有色眼睛看待城市化投资和老百姓居住需求,就会人为地带来问题,而且与调控目标相背离,无论如何市场规律总还是起作用的。


中国房地产的故事,刚刚“棋至中局”,人民对美好生活的向往和追求还要靠不断建设和努力。


行业的希望是:高端有市场,低端有保障,中端多渠道,租赁有层次,空置有代价,市场多主体,生活有改善。


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