成品住宅质量管控没做好难交付?只因你少了这一步!

2019-07-30 11:14   作者:河南省中原成品房研究中心      点击数:1753


      成品住宅施工过程中,质量管控是最终能否实现完美交付的重要环节,质量管控离不开各项技术的交底。除了以图纸、变更文件等书面交底的形式外,考虑到施工过程的可操作性,目前不少的开发企业都推出了工法样板间,以工法样板的形式进行实物交底,以工法样板管理标准来确立建筑施工工艺标准化目标,进一步全面推进工程管理制度化、规范化和标准化,最终获得质量管控的最大效益。那么,你的项目实施工法样板管理了吗?


      工法样板管理的主要作用在于:

      保证施工的总体施工工艺水平达到规范和设计要求;

      及时发现调整设计和施工不足或改进施工工艺,避免大规模施工后可能导致的返工;

      在进行重要部位全面施工时,要求施工单位做到样板先行,即做工法样板和施工(户型)样板来进行规范施工。


      相对于毛坯房,购房者对成品住宅的品质预期要求更高,而成品住宅的质量管控也比毛坯房复杂得多,因此学习工法样板管理,掌握实施“工法样板管理标准”非常必要。


1  工法样板管理内容


(一)管理安排细项


      通过这样的管理计划以及职权到位,来保证每一项工程施工的监督工作,从样板的制作、展示,到标准实施,再到验收及奖罚,步步紧扣,实现施工过程的严格管控。


(二)样板基本内容

1.土建工法样板:

      建筑结构、砌筑墙体、GRC构件、轻质隔墙、烟气道等、屋面构造。


2.装修工法样板:

      内墙构造、外墙构造、地面构造、吊顶构造、门窗构造、卫浴间、厨房间、细部装修(窗帘盒及窗台板、门套线及门槛石、墙面饰线、各类橱柜、梳妆镜、栏杆及扶手)。


3.水电安装工法样板:

      给排水主管道、散热器、消防末端器具、通风与空调末端器具、卫浴五金、卫浴洁具、电气开关箱、开关及插座预埋和面板。


样板装修工艺及质量标准


      在成品住宅成大势所趋的今天,工法样板是房子工艺及质量展示的规范,主要在于装修样板房的展示细节上,如厨房抛光砖地面、地板、室内墙面、外墙砖饰面、天花吊顶、屋面构造、铝合金窗安装等各个方面。


(一)厨房抛光砖地面

1.工艺流程


2.工艺标准

基层清理

凿剔→清理砼楼板面→封堵预留洞口


找平层

①打灰饼、挂线找平面

②分层抹灰、防水砂浆

③刮平、压实和搓平


水泥基防水层


保护层

抹灰砂浆刮平、压实、搓平


饰面砖

第一步:房间中央平水挂线限定地面标高

第二步:铺贴前一天浇水湿润砂浆保护层

第三步:满浆铺贴饰面砖,水泥素浆扫缝


3.质量标准:



(二)厨房饰面砖墙面

1.工艺流程




2.工艺标准

基面清理

清理墙体结构,毛化处理基面→抹灰前一天浇水湿润结构墙面


找平层

①打灰饼、阳角抹灰

②挂线找平面,分层抹灰

③刮平、压实和搓平


防水层

①分层交叉涂刷水泥基防水涂料,厚度适中

②与地面防水层搭接闭合


贴饰面砖

3.质量标准


(三)厨房天花吊顶 

1.工艺流程



2.工艺标准

弹线定位

在周边墙上弹出顶棚面水平墨线


吊杆

周边墙上先装防腐木龙骨→挂线安装主龙骨→安装次龙骨


吊顶罩面板

吊顶龙骨安装完成后验收→组装、拼接吊顶罩面板于龙骨上


造型吊顶


涂饰

顶棚板接缝勾腻和贴防裂纸条→涂刷界面剂→分层交叉涂刷涂料


3.质量标准


厨房天花吊顶构造案例


(四)卫生间地面 

1.工艺流程




2.工艺标准

墙面抹灰清理、抹灰等基本同“厨房墙面”做法。

沉箱清理:清理、抹灰等基本同“厨房地面”做法。

找平层:清理、抹灰等做法基本同“厨房地面”,周边凹凸边角抹灰应做圆角。

冷底子油:所有防水基面范围,专用配套的冷底子油涂刷均匀、到位。

防水层:

①周边凹凸边角均应做一布二油加强层;

②聚氨酯防水涂料分层涂刷2mm厚。


蓄水试验:

①防水层干燥后,临时封堵穿板管口;

②沉箱内蓄满水24小时,检查有无渗漏;

③存在渗漏时,放水查找并拆修渗水点,之后修补该处防水层。


保护层:抹灰等做法基本同“厨房地面”做法。


砌砖墩:

①根据盖板铺装尺寸,防线定位;

②用非轻质实心砖砌筑砖墩。


排水管:根据卫生洁具定位尺寸要求,挂线安装沉箱内排水管。


预制砼盖板:

①根据沉箱、排水管定位要求安装;

②坐垫水泥砂浆;

③接缝砂浆封堵。


细石砼垫层:

①盖板面铺设φ≮4的冷拔钢丝网;

②挂线浇注细石混凝土垫层。


铺装饰面板:清理、铺装等基本同“厨房地面”做法。


地面收口:

①接缝收口:扫缝/勾缝;

②地漏周边分隔缝:细水泥砂浆勾缝。


3.质量标准

墙面抹灰、防水找平层和保护层:质量标准同“厨房墙面”的标准。


防水层:

A.墙角、排水管和地漏口等细部防水构造必须符合设计要求。

B.最小厚度≮80%设计厚度;粘结牢固,表面平整,涂刷均匀。


地面:找坡、地漏周边收口密封等,均应符合设计要求,其他同“厨房地面”。



(五)实木复合地板

1.工艺流程




2.工艺标准

找平层:清理、抹灰等做法基本同“厨房地面”。


定位放线:

①根据楼地面标高,弹出周边水平控制线;

②木地板与周边墙面预留10mm。

防潮层

①喷洒防虫粉,再铺垫一层防潮布

②直接铺衬垫层或按产品安装说明书要求做。


隔音层:隔音泡沫层随木地板的铺装,分段搭接铺设,搭接宽度≮100mm。


装压条:地板胶结时间过后(周边尺寸稳定),按设计要求/安装说明书配装各类压条。


实木复合地板

①挂线:控制铺装尺寸,限定地面。

②方向:设计无要求时,板条纵向应与房间进深方向一致。

③环境:地板开包放置拟铺装房间停滞24小时,使其逐渐适应环境温、湿度。

④铺装:原则上应从房间开间方向的一侧的墙下开始,向另一侧平行推进。

⑤选配:花色一致、纹理搭配的板块尽量铺在同一房间;其他酌情安排在边角等处。

⑥榫接:榫槽处涂胶水,木槌敲击使企口榫接密实(胶水充满),揩净外溢胶水。


木踢脚板

①程序:墙脚弹线→后置埋件→装托木→安装踢脚板→收口处理;

②预埋:防腐松木砖(砌体墙脚)/镀锌膨胀螺栓(砼墙脚);

③托木:镀锌木螺丝固定(砌体埋设木砖)/ 膨胀螺栓固定(固定在砼墙);

④安装:用汽钉/铁钉将木踢脚板钉在托木上,嵌钉间距200~300mm,梅花布置。


3.质量标准

悬浮法施工法木地板构造


防潮层和隔音层


实木踢脚板



(六)外墙饰面砖

1.工艺流程




2.工艺标准

挂线定位:根据整栋楼建筑平面定位尺寸要求,各边角垂吊挂线,定位外墙面。


墙面清理

①凿剔清除灰渣、污垢、油渍、模板皮等;

②砼面毛化处理:水泥砂浆甩毛。


钢丝网:

冷拔低碳钢丝满挂墙面,镀锌铁皮件与水泥钉牵挂。

打灰饼:根据挂线定位,打灰饼限定找平层抹灰面。


防水砂浆找平层:

①抹灰前一天浇水湿润结构墙面;

②分层抹灰,刮平压实搓平。


水泥基防水层:分层交叉涂刷,涂层均匀。

界面砂浆层:

一遍成活,刮平压实搓平。


保温浆料层:

①打灰饼限定保温层面;

②分层两遍,刮平压实搓平。


抗裂砂浆层:

①打灰饼限定砂浆层面;

②一遍成活,刮平压实搓平。

镀锌铁丝网:专用钉牵挂。


饰面砖:

①基层浇水湿润;

②挂线找基准面;

③涂刷界面剂,挂浆粘贴;

④勾缝/扫缝。


3.质量标准

结构基面、抹灰层、保温层和防水层:质量标准与“厨房墙面”相同。


饰面砖

①粘贴切牢固、无空鼓、裂缝;

②表面应平整、洁净、色泽一致,无裂痕和缺损;

③阴阳角处搭接方式、非整砖使用部位应符合设计要求;

④墙面突出物周围应整砖套割,边缘应整齐。墙裙、贴脸突出墙面的厚度应一致;

⑤接缝应平直、光滑,勾缝应连续、密实;宽度和深度应符合设计要求;

⑥窗台、飘板、阳台、露台等的滴水线(槽)应顺直/顺弧,坡向正确,坡度≮5%;



(七)屋面构造

1.工艺流程




2.工艺标准

基层清理

①凿剔清除灰渣、污垢、油渍、垃圾等

②清水冲洗干净


找平层



冷底子油:做法同“卫生间地面”


卷材防水层

①边角:先做加强层:泛水、雨落水口、管道穿板、排气孔、等细部

②铺设:根据设计要求/有关规范规定,分层满粘满铺(冷粘/热熔/自粘)

③搭接:上下层错开≮1/3幅宽;长边≮80mm;短边:≮100mm


放线定位:

对屋脊、天沟、雨落水口等部位做好平面尺寸、天面放坡的控制点弹线。


薄膜隔离层:

随保温层施工分段搭接铺设,搭接宽度按设计要求/产品说明书。


保温层:

根据设计要求/有关规范规定,进行行列式/交错式铺设。


钢筋混凝土层


饰面砖


3.质量标准

找平层:

表面平整,无酥松、起砂、起皮现象;平整度偏差≤5mm。


防水层:

①冷粘法:平整顺直,搭接准确,无扭曲、褶皱,接缝口密实,宽度≮10mm。

②热熔法:不得空鼓,应平整顺直,搭接尺寸准确,不得扭曲、皱忻。

③自粘法:基本同“冷粘法”标准。


保温层:平整顺接、接缝均匀,无缺口、破损。


混凝土层:基本同“找平层”标准。


饰面砖:基本同“厨房地面”的标准。




(八)铝合金门窗

1.工艺流程



2.工艺标准

饰面砖



放线定位

① 根据整栋建筑平面及外立面装饰要求,各边角垂吊挂线定位外墙门窗洞口;

② 外墙抹灰面弹线控制洞口边线。


修整窗洞口

①洞口边外偏位:抹灰修正/加强抹灰修正/帮条细石混凝土修正;

②洞口边内偏位:凿剔抹灰修正;

③洞口上、下边外偏位:抹灰修正/加强抹

灰修正/加设混凝土过梁或窗台修正;

④洞口上、下边内偏位:凿剔抹灰修正/拆凿帮条混凝土过梁板或窗台修正。

⑤洞口修正尺寸:洞口高×洞口宽=(窗框高+2×10)(窗框宽+2×10)⑥洞口修正尺寸偏差≤+10mm。


安装铝窗框

① 凹口窗边框填充聚合物水泥砂浆;

② 根据垂直定位弹线,找出混凝土预埋件/后置埋件(种植螺栓或砌体埋置砼件);

③ 根据定位挂线安装窗框就位,临时固定;

④ 在埋件与窗边框之间安装铁码,固定窗框

⑤ 严禁用射钉直接固定铁码于砌体结构,或者直接穿过抹灰层固定铁码。


框周边塞缝



洞口抹灰

①洞口里边分层抹灰,封堵塞缝和覆盖铁码,抹灰层封盖边框5~10mm

②洞口里边抹灰层与内、外墙抹灰面同步进行,接茬吻合/齐平

③除非设计要求,洞口里边不宜做浆料型保温层


外墙贴砖:

做法同“外墙面”,包边饰面砖与边框之间预留宽度5~8mm的收口缝。


窗边收口:

窗周边收口缝勾嵌中性耐候密封胶,呈直角梯形断面。


安装窗扇、五金、玻璃



3.质量标准

①表面:截口要顺直、表面平整光滑、无污染、漆膜连续、无划花现象;

②窗扇:开关灵活、关闭严密,无倒翘。

③收口:窗周边密封胶表面应光滑、顺直、无裂纹。

④塞缝:填嵌饱满,并应用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直、无裂纹。

⑤五金:配件齐全、位置正确、安装牢固、端正。

⑥玻璃:无裂纹、损伤和松动;压条与裁口边缘平齐,无缝隙;封条与玻璃接触紧密。






 工法样板范例


1.钢筋吊模


钢筋绑扎施工工艺说明


2.土建部分




阳台护栏样板


3.装修部分



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