成品住宅交付,最核心的逻辑是什么?

2018-05-01 11:08   作者:河南省中原成品房研究中心   来源:吴思竹   点击数:1845

大会期间,一切从简。

让我们把最大的关注力,放在深入领会学习贯彻大会精神上。

今天成都公布一项楼市新政:到2022年,全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%。




新闻一出,朋友圈刷屏,很多人一脸懵逼:


1、误以为成品房交付=现房交付,误判房地产行业会大洗牌

2、误以为成品房交付=精装房交付,误以为房价会大幅上涨;

3、误以为成品房交付=装修行业洗牌,大量装修公司会垮掉;

以上全错。




我简单说说我的理解:

未来,成品房代替毛坯房,与精装房并存。

首先大家要了解成品住宅的概念。

是指在竣工验收前所有功能空间的固定面铺装或涂装完成,套内管线及开关插座、厨房和卫生间设备全部安装到位,基本达到入住条件的住宅。

按通俗意义上的理解,就是“简装房”。

它不是精装房,没有那么高端大气上档次,它的使命是干掉“毛坯房”,也就是“清水房”。

过去,市场上只有两种住宅:毛坯房和精装房;

未来,市场上只有两种住宅:成品房和精装房。




为什么要干掉毛坯房?为什么要推广成品房?

第一、 是环保

这个不用多说,大家都懂,减少建筑垃圾、粉尘和持续的噪音污染。一个清水房交付的小区,大家可能会在装修噪音和污染中持续生活5年,这确实不符合绿色建筑、环保建筑和可持续发展的思路。

所以说,成品房干掉毛坯房,是一件大好事。

第二、 是抑制投资。

这一点可能很多人看不懂,房子毛坯交付还是成品交付,关投资什么事?其实这才是本新政的核心逻辑:

划重点:房子是消费品,不是投资品。

这里,让我们再次请出“房子是拿来住的”这句话,请大家默念十遍。




毛坯房的问题是什么?

它是一个半成品,住不了人,必须经过装修等二次加工后才能居住。

但是有的投资者并不愿意花钱装修,而是希望房价上涨后转手倒卖,赚取差价。所以毛坯房就空置在那里,住也没法住,租也没法租,造成了社会资源的极大浪费。

但是成品房就不一定了。首先它是一个完整的消费品,具备了基本的居住功能,水电、厨卫、墙面、地面都是完整的,无非是根据自身的情况,配置一些基本家具即可。

房子的居住功能得到了满足,就具有了消费属性,无论你是自住也好,投资也好,你都不会让这套房子闲着,而是会自住,或者将它投放租赁市场,让别人居住。

这样,每一套房子都有了用武之地,空置率大大降低。

所以说,成品房干掉毛坯房,是一件大好事。




成品房会不会因此推高房价?

现在基本上什么政策一出来,大家都会想法设法去跟房价挂钩,大家对房价的敏感已经达到了“惊弓之鸟”的地步。

我的看法是:基本不会。

第一、成品房不是精装房,它只能满足最基本的居住需求,其装修成本在集采和大工程优势的条件下,成本并不会很高,相反,还能降低普通人自行装修的成本浪费,所以某种程度上,高效集约简单的成品房,有利于降低购房者成本。

第二、既然房子是拿来住的,那么对于普通购房者而言,你买了房子本身也要投入现金进行装修。所以很多人往往会面临一个“房子买得起,装不起”的尴尬。

因为房子可以按揭贷款,而装修往往需要一次性支付(目前个别银行也提供装修贷款,但对比来看,装修贷款往往年限短,且利率相对较高),对很多购房者来说,其实压力并不亚于购房。

所以成品房代替毛坯房后,装修的成本可以进入房价,一并贷款,对大多数普通购房者而言,当然又是好事。




最后,成品房会不会造成开发商和装修公司洗牌?











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