我们调研了郑州在建成品房,质量控制若这样做,还怕难交房?

2020-07-31 17:13   作者:河南省中原成品房研究中心      点击数:2322



近期,我们针对各地陆续进入成品住宅交付期成品房质量问题频发原因,对标标准、技术规范进行了分析。那么,像类似的万科尚城漏水漏成“水帘洞”的这种现象如何通过质量过程控制尽量避免或减少?河南省中原成品房研究中心在今年年初就针对此问题,对郑州部分正在施工或即将步入交付期的楼盘进行了集中调研,现在,通过对存在突出问题的分析,我们来看看问题出在哪里,又该如何解决?

调研显示,目前郑州即将步入交付期的成品房普遍存在的问题多集中在设计风险和交付风险方面,那么这些问题主要表现在哪里?



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步入交付期,你是否做好了交房准备?


据调研统计,一些项目潜在的设计风险表现在多个方面:

比如厨房未预留热水器排风口,油烟机底部与柜体底部存在高差、观感差,空调出风口设置不当、正对人员长时间停留的地方,功能面板未统一配置、集成处理,灯具不居中,观感较差等。


而交付风险则表现在成品房内装的各个阶段。

如装修基层处理不合格(易造成后期空鼓开裂),木地板边角空鼓、踢脚线拼缝间隙过大、踩踏冒灰,踢脚线部位收口粗糙。




墙布色差明显、不同批次石材色差明显(天然石材色差是难免的,但用户未必接受)、木饰面色差、有乱纹等。  



此外开关插座安装不顺直、与墙面缝隙不均匀、安装不牢固、点位设置不合理、数量偏少及各工序交叉污染造成已完工成品被后续环节污染等问题也普遍存在。


那么,如何从深层上避免或减少这些问题的产生?我们认为在质量的全城控制上应采取多项措施。



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质量控制,做到这些,降低交付风险!


我们的建议首先仍是,对标标准!目前我省已发布实施了关于成品房的6部标准,对标标准,严格按照技术规范操作,尤其是依据《河南省成品住宅评价标准》的星级认定体系,更给我们提供有效了进行质量全控制过程的方法论。


1. 对标标准,加强全过程质量控制

依据《河南省成品住宅评价标准》,星级认定评价整个评价体系遵循《河南省成品住宅设计标准》一体化设计原则,以人为本,将消费者对居住品质的需求,以功能空间、材料部品、人体工程、室内环境、成品效果、提高与创新六大指标来考量,并与住宅的功能性、经济性、适用性、环境性、质量性、先进性等综合性能结合起来进行1星、2星、3星三个标准分级认定(分别对应舒适住宅、品质住宅、高品质住宅)。


整个评价以样板房为评价对象,分为设计评价和综合评价,设计评价在设计阶段即可介入,综合评价在竣工验收完成后进行。通过评价,可有助于各项指标的切实落地实施,对成品房项目的居住品质可有效做到全过程控制。目前已有亚新、金茂、碧源等开发企业的一批项目完成设计评价、综合评价。


2. 逐步建立完善的成品房体系

成品房是一个复杂的系统工程,加强质量控制也不仅仅只是开发企业工程部门的事,而是应建立在有完善的质量控制体系前提下,因此发展成品房,不断提升成品房居住品质,应首先着眼于建立完善的成品房体系,这其中包含成品房的技术体系、产品体系、及管理体系等,涉及到整个行业及政府政策、监管体系建设、行业标准、技术发展等。


建立完善的成品房体系需要一个过程,和各方的协同,并非可一蹴而就,但至少我们应做我们能做的,改变可以改变的。



就标准技术层面,目前我省在成品房设计、验收、居住评价等已逐渐建立起相应的相应的支撑体系。但相应的内装产品体系、部品的标准化、系统的集成、模数的协调等相应的体系建设还有待加强。



亚新成品房业务管理体系示意图


另外,就开发企业成品房管理体系建设来说,目前,在住宅开发市场,大多数开发企业以往运作的项目多是以毛坯房交付,没有成品房系统操作经验,尽管目前不少开发房企建立了自身的成品房管理中心,但除了像本土企业亚新等少数企业在标准化方面运作相对成熟外,大多数开发企业尚没有完成对以标准化、工业化为基础的成品房批量生产的整体管理体系的搭建,或处于待完善状态,缺乏统一的协作机制。这就容易导致各部门工作在相互交叉、互为条件、相互配合中,一旦一方面出现问题,容易产生一连串的问题,如设计问题、技术问题、成本问题、配置问题、材料问题、施工质量问题、工期问题、成品保护问题、交付问题、维修问题等等。

因此,现阶段建议一些成品房开发企业,在尚无批量成品房开发、管理经验下,不妨通过经验丰富的第三方工程管控团队进行工程管控,做到提前发现预知风险,及时预警、整改,在最佳时期矫正,规避交付风险,避免群诉现象发生。










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