大家开始反思高层住宅了!住建部发文严格限制各地盲目建设超高层透露了什么信号?

2020-05-14 18:13   作者:河南省中原成品房研究中心      点击数:2277


我们由小时候居住的带院落的房子入住到如今高楼林立的都市小区,一切似乎都在变,但相信我们对住宅亲近自然和舒适性的追求却从未改变,只是由于城市土地资源所限制,家家都住Townhouse似乎又不现实,但至少,不少城市曾一度盲目追求的超高层“摩天楼”的建设现在要受限了。近日,住建部、国家发改委印发《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》,要求贯彻落实“适用、经济、绿色、美观”新时期建筑方针,严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”。中小城市要严格控制新建超高层建筑,县城住宅要以多层为主等。


那么以后我们的居住模式是否能逐渐升级到理想的状态?在业内人士看来,多年来楼往高处走的畸形发展状态产生的弊病已被越来越清晰地认识到,这次发文,至少说明政府的政策导向与城镇居民的愿望、专业人士的理想再一次走到了一起,令人欣慰!


近日,中国城市科学规划设计研究院院长方明,对于此次发文,结合疫情防控,对当下城市主流的高层住宅居住状态做了反思,并对未来适合中国人的居住模式做了探索,作为一家之言,给大家提供了不一样的视角。


1  大量设计施工粗陋的高层、超高层住宅将会成为“中国未来最沉重、无解的社会负担”?




目前中国大小城市和县城都是高层密集式居住为主,此次疫情,让我们更加清晰地认识到高层住宅在舒适性,安全性等方面都存在很多问题。


如公用电梯、过道、扶手、门把手、管道都是主要传染途径。此外,高层住宅不利于人与人的交往,从长期来看不利于维修,将来这么多高层住宅,怎么改造怎么修复?这都是个巨大的问题。


因此,应该好好反思高层住宅了!高层住宅问题多多,低层高密度是中国人理想的居住模式。尽管房子都盖得差不多了,还是需要深度反思,亡羊补牢,做出正确选择。




2  我们适合住什么样的房子:低层高密度更适合中国国情?


1. 盲目学习香港居住模式。

目前我们众多城市出现的这种以高层为主的居住状态,是我们当初在居住的方式选择的时候,没有经过很慎重的考虑。主要是参考了香港的居住模式,包括土地招拍挂的制度,都是很特殊的一种模式。


2. 高层住宅产生的根本原因是什么?

大家想当然的认为高层住宅是因为容积率比较高,提高土地的使用率符合中国的国情,也能缓解我们改革开放之初基础设施严重不足的实际情况。其实不然,高层住宅的容积率比多层的容积率高是有限的。


从历史数据可推算出低层高密度和高层低密度,对于城市土地的承载力没有大的本质差异,至少一千年以来中国的众多县城的城市承载力数据也是支撑1平方公里承载1万人的这个现代城市规划指标的。事实上北京市城区人口密度14502人/平方公里,远超于要求。


基础设施的节省也是不经济的,电梯交通的成本远大于汽车公交的成本,垂直管线比水平管线管线贵。高企的地价和漫长的拿地审批程序带来极大的成本,逼着开发商不断的提高容积率,不断的提高住宅的层数,连边远的西部县城和一些小城镇都在拼命建高层。城市化样本+土地制度,畸形化、加剧化了城市病。


多年来,很多专家学者在多个场合批评了“高楼林立、水泥森林”的城市建筑形态,认为今天已经建成了数量巨大但设计、施工粗陋,使用不便,存在大量结构与设备隐患的高层、超高层住宅将会成为“中国未来最沉重、无解的社会负担”。


3. 舒适的面积是理想生活的追求。

美国梦就是大房子,中国梦呢?中国城镇人均面积已经39平方米,农村居民人均住房建筑面积47.3平方米。美国人均面积67平方米,欧洲人均面积多少?德国47.5平方米,法国45.4平方米 ,意大利43平方米,西班牙27平方米,芬兰39.9平方米,瑞士46平方米,日本人38.81平方米,新加坡27.6平方米,香港15平方米。我认为未来中国人均面积应该在45-55平方米为宜。


4. 低层高密度更适合中国的国情。

行政领导和规划师都喜欢高层低密度,所谓的公共空间多,视觉效果好。而世界上大部分国家和城市都选择住低矮的房子。考虑到中国人口众多,适合建设的用地比较少的实际情况,低层高密度更适合中国的国情。这既符合一平方公里1万人的城市规划的要求,也比较紧凑,居住起来也比较舒适。


综合考虑容积率在1.5的2.0之间,4~6层,是最适合中国人居住的。


综合考虑,觉得中国应该选择二三层的联排住宅,四五层的叠拼住宅,五六层的花园洋房和少量的小高层公寓是最佳的方式形式,加上现有的高层,不要再新盖高层住宅了!


5. 未来的房间功能发生演变。

随着生活的变化,卫生间、厨房、卧室、客厅、阳台,还会像以前的理解和认识吗?其实很卫生间的功能早已经远远超出了洗漱和入厕,厨房也在发生很大的变化,卧室更加符合和个性化,客厅越来越变成了儿童活动的地方和其他功能的所在地,书房越来越成为一家人活动的中心。




3  叠拼是中国居民的理想住宅


1. 叠拼住宅的创新形式。

叠拼住宅目前只是大都市里少数人群的居住形式,那么结合我们的土地资源状况,未来是否会成为我们的主要居住模式?



我以美国的联排住宅形式为基础,尝试着把两个连排住宅摞起来,下户型有小花园,上户型有屋顶平台,户均100多平米,面积不算大,几乎没有公摊,居住的质量接近于连排住宅。


2. 达到多层住宅的经济指标。

叠拼住宅容积率与6层住宅差不多,可以做到1.5以上,高层板楼不过2点多,加上公摊系数小、品质高等因素经济指标更优。


叠拼住宅的经济性很好,单价利润大,对开发商而言利润很高,比盖高层住宅还划算。对住户也很划算,当时做的测算,套内使用面积比高层住宅还便宜,因为高层住宅公摊太大。对城市而言,容积率一点都不低。

叠拼当时发明,就是为了作为中国城镇居民理想住宅。


3. 类似联排住宅的体验感受。

叠拼住宅既能够在舒适性上接近联排住宅,并且符合当前对于类别墅的限制政策,也能够对开发商的经济性有很好的回报,同时对于城市来讲,利用率也可以满足,应该说叠拼是中国人最适合的住宅了。很遗憾叠拼住宅虽然在各地传播很广,但是大家都把它当成一个高档住宅去应用了,其实发明之初还是为了大部分人普通居住,就是想用这种叠拼住宅取代普通的高层住宅,让大家能用买高层住宅的钱买上叠拼。




4  未来住宅什么样?


1. 未来的房子必须是智慧的。

未来万物相连万物互联。他有思考,有智慧,可以与我们交流,和我们共同去探讨。每个房子应该有一个大脑中心,这个大脑中心应该是家庭的一员。跟亲人一样,是一个管家,主人只要有什么需求一动脑子或者用语言控制,房屋就马上去执行,每个房间都有一面墙全是液晶屏,可以随时无缝隙的信息交流和管控。


2. 未来的住宅应该是活动变化的机器。

根据不同家庭不同时段,一部分隔断可以灵活组合,室内功能和装饰也是变化的,比如客厅的功能可以会客,也可以办公,也可以做音乐厅,装饰也是随之而变化的,一些客卧也是可以变化的,没有客人来的时候可以变成书房,变成休闲厅。一些室外空间也可以伸缩的,比如阳台可以伸出去。即空间可变。




3. 未来的住宅是有机生命体。

传统建筑都是无机物,未来的住宅一定要有一堵墙是有机的,是绿色生物质的,会呼吸有温度有湿度,能改变家庭的小气候。未来的住宅还是要是健康的,空气和水能够检测和过滤,对阳光温度都是有监控的。


4. 未来的住宅还应该是有情感的。

能感知主人的情感变化,能提供关怀,能够交流。


5. 未来住宅是体现价值的。

我们现在一套房子动辄上千万,它的价值体现哪里呢?工业产品怎么去体现价值呢?


开发商要把握未来的形势,提供符合需求的产品,设计师要引导设计的方向。




5  疫情时代未来理想生活


1. 未来理想的生活。

半天都市高效工作,半天乡村居家生活。这次疫情催生和出现了未来的理想生活,大家不能去上班,宅在家里。


2. 大都市圈郊区居住。

未来随着城际轨道交通的进一步便捷,互联网信息的进一步应用,未来的生活将打破城乡的界限,我们可以居住在乡村或者是郊区。


3. 互联网上工作。

每天有一半的时间与家人在一起一边工作,一边生活。早上9:30坐上轨道交通,不到一小时就已经坐到了办公室,工作一个半小时,中午同事们在一起午餐情感的交流。下午再工作一个半小时,4:00阳光明媚已经回到家里面,跟家人们、跟孩子们一起,又可以工作,又可以感知家庭的生活。


4. 优质的公共服务。

这些地方都有优质的公共配套服务,互联网加快递提供的优质生活的保障。


5. 寄情山水休闲旅居生活。

现在很多地方都建设了旅居新区,在大都市圈的外侧,在一些山清水秀的地方都建了一些这种未来的社区,威海的银滩、巴马的康居、神农架下的兴山都打造了很多旅居新区。




这次疫情已经提前显现这种未来的生活了,我们未来的住宅应该去调整和适应。


在城市化进程放缓的今天,在以国家中心城市和城市群发展为主的当下,疫情带给我们的反思,我们都应该重新审视我们的居住模式了!







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