绿色+科技 成品住宅这样做，不想实现高溢价都难！

相对于毛坯房，成品住宅做出高溢价不难，但难的是，同为成品住宅，你能把产品做到高溢价和居住品质兼得，在两方面都将竞品甩出一条街！客户又买账！但难并不等于不能做到。

日前，河南省中原成品房研究中心组织康桥、永威、亚新、正商等本土房企参与的河南省成品住宅考察团一行，对华东地区的绿色科技住宅基地和代表项目进行了考察。绿色+科技!通过对朗诗多个成品住宅项目的深入考察，让我们充分体会到，消费者对住宅居住品质健康、舒适、低碳、环保的要求决不是一句空话、一个目标，通过一系列的列技术保障完全可以实现，而且以实现“住宅居住品质的革新”为目标的这种“绿色科技住宅”的锻造，在成品住宅大部分产品还停留在通过户型、园林绿化等来实现产品溢价的现状下，它已经深刻洞察到消费者对高品质成品住宅的深层需求，把健康、舒适、智慧、节能的绿色+科技作为住宅产品突围品质居住的新方式，同时其差异化卖点打造出的产品竞争力又实现了高溢价！

考察时间：2019年7月10日——12日 

地点：上海——长兴——南京

考察主题：绿色科技住宅·被动式建筑技术

考察组织：河南省中原成品房研究中心

企业代表：亚新、康桥、正商、永威

考察内容：科技住宅代表项目（新西郊、熙华府、玲珑屿）

朗诗科技总部大楼

绿色建筑研发示范基地（长兴）、布鲁克被动房

绿色科技住宅的绿色应用化方案

首先我们先来普及下什么是绿色科技住宅，市面上打绿色住宅的不少，究其根本，就是为消费者所需求的居住品质的绿色给出了一种应用化的解决方案。

但打绿色牌子的多，却并不是都能得到消费者的认可，究其原因，还是专业程度不够、人性化不够。我们说到绿色科技住宅，说的就是充分利用科技手段、利用科技系统打造一个健康、舒适、环保、节能、宜居的室内空间环境的住宅。它具备恒温、恒湿、恒氧、抗雾霾、去噪音、节能环保等等的作用，实际上就是运用科技手段为实现居住品质的绿色、舒适给出应用化方案。

我们通过对朗诗绿色科技住宅的考察，可以看出它的住宅产品即是将人体舒适作为首要的关注对象。

舒适化解决方案

即朗诗通过技术手段在室内模拟自然环境，给出住宅产品的舒适化解决方案。当下，它通过优化建筑环境的温度，湿度，采光和空气质量等，满足宜居需求。未来，这些指标不仅仅反映在人的生理上，还可升级考虑到人的心理和文化心理因素等。

系统性思维

对消费者的需求给出高舒适解决方案，决不意味着这里用了地源热泵，那里用了置换新风，而是真正能从消费者、甚至居住地域的不同充分考虑人体、气候、人的行为习惯、地区风俗差异等等因素并能够把这些系统进行合理组合， 形成有竞争力的解决方案。比如恒温横湿的解决方案，如何面对南方潮湿环境容易产生的结露问题？这与在北方给出的相应方案自然不同。

因此，想实现产品的高溢价，不是那个点要用到哪项技术，而是要用整体、系统思维来做产品，把区域、项目的特点和技术结合起来。

关于系统，目前常见的有集中式和户式系统两种。

集中式辐射新风系统

集中式科技系统以整个社区或整栋楼为单位，由建筑、结构、设备和装修各专业配合、协同和集成，为建筑室内提供柔和、安静、均匀、高舒适的环境。工程施工包括能源系统施工、辐射系统施工、以及新风系统的施工。

户式化辐射新风系统

户式化科技系统以独立家庭的“户”为单位，由建筑、结构、设备 和装修各专业配合、协同和集成，为建筑室内提供柔和、安静、均匀、高舒适的环境，同时该系统增加了分户开关，分室可调的元素，保证了客户产权独立，调节自由。

考察了哪些项目？

以具体项目为例，我们来看看这些绿色科技住宅是如何实现高溢价的。

上海 朗诗·新西郊  老宅新兴，舒适换代的家

该项⽬位于上海⻄郊国宾馆板块，位居上海最具政治⽂化历史底蕴的“政商”之地，其前身为⾼端酒店公寓供外宾使⽤，后由朗诗改造而来。项目定位⽤绿⾊诠释“新”⻄郊的深厚意义，充分彰显朗诗品牌核⼼价值理念。

上海 朗诗·新西郊

项目位于长宁区清溪路770弄，建设用地总面积为13433㎡，总建筑面积为16993.86㎡，由三栋五层住宅及配套用房组成，住宅总户数75户。项⽬的核心在于对既有建筑进行改造，通过技术提升⼈居舒适，同时与周边产品产⽣差异化竞争，以此提⾼改造项⽬的溢价能⼒。

对成品住宅楼盘溢价率25%,对毛坯楼盘溢价率43%

朗诗在对项目改造中，充分发挥自身优势，引入了朗诗绿色科技理念，并承担小区交付后的系统运维工作，全力打造“健康、舒适、节能、智慧” 型产品。

2017年1月上海朗诗新西郊开盘价为100000元/㎡，高于周边的成品住宅楼盘20000元/㎡，溢价率为25%。

南京 朗诗熙华府 恒定舒适，没有风的家

该项目位于南京建邺区河西南高庙路，临近鱼嘴CBD。占地面积近5.6万㎡。总建筑面积近20万㎡。项目要求彰显朗诗品牌的核心价值理念，定位于绿色高端住宅。因此朗诗在项目需求中注重凸显品牌科技住宅特色及品质，同时与周边品牌开发商形成差异化对比，提升项目溢价能力。

南京 朗诗熙华府

对成品住宅楼盘溢价率13%，对毛坯楼盘溢价率41%

南京朗诗熙华府为朗诗3.0产品线的首个标杆产品，除应用传统的地源热泵、辐射新风等科技系统外，还应用了被动式建筑技术，PM2.5高效过滤，芬兰S1标准装修，全屋信息智能显示等先进技术。据介绍，该项目创新价值点达86项，可以说，做到了以专业技术引领行业居住品质之先。

2015年12月南京朗诗熙华府开盘价为31000元/㎡，高于周边的精装楼盘3500元/㎡，溢价率为13%

南京 朗诗玲珑屿 户式化2.0版本

项目位于南京江宁区小龙湾，属江宁“新街口”繁华地带，占地面积7.4万㎡。不仅坐拥百家湖门户价值， 占据诸多城市稀缺资源，绝佳的生态景观和高端配套相辅相成，琴瑟和鸣，被誉为江宁最宜居地块。项目整合了世界领先的室内健康科技系统，通过顶棚辐射系统调节室内温度，不用空调、地暖、取暖器、加湿器等，实现室内一年四季温暖如春。与区域内竞品比，获得了较高溢价率。

南京 朗诗玲珑屿

对成品住宅楼盘溢价率20%

玲珑屿项目位于南京江宁小龙湾地铁站对面，该地块为朗诗地产于2012年12月取得，总建筑面积281791平方米，住宅面积207601平方米，总户数1909户。玲珑屿采用了朗诗自我研发的户式化辐射新风系统，就全国范围来说是第一个批量做户式化辐射新风系统的项目。项目于2015年12月底交付使用。

2014年12月南京朗诗玲珑屿开盘价为19808元/㎡，高于周边成品住宅楼盘平均约3500元/㎡，溢价率为20%。

考察收获总结

通过此行考察，我们有以下几点感悟：

第一、科技即生产力（科技溢价）。朗诗专注于运用科技手段给出住宅产品应用化解决方案，包括建设绿建研发基地，进行被动式建筑技术实践等，并且应用到市场化的产品之中，以此实现科技溢价自然水到渠成。

第二、技术的落地性（价值转化）。先进的技术在推广的时候，应贴近消费者身边需求，比如绿色住宅核心是健康，如果宣传绿色，可能消费者感受并不明显，但如果宣传是健康住宅的话，让消费者能切实感受得到切身价值，愿意基于市场层面来买单，才能做到技术的市场转化，为企业加大科技研发应用投入提供动力源泉。

第三、顺应绿色大趋势（未来方向）

目前各类绿色健康标准，都是围绕建筑内部居住者的居住空间舒适度， 室内环境健康指标展开的，关心的是建筑与环境的和谐。绿色科技住宅实现人、建筑、环境三者的和谐健康，是企业现在及未来需要探索的道路，也是成品住宅未来品质提升的一个重要方向。

（文中相关楼盘数据来源于CRIC）